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年关附近房企忙找信托“借冬粮” 成本15%也“有

更新时间:2018-12-12

  “13%的融资成本并不常见,个别项目15%也是有的,毕竟信托公司本身资金成本较高。这仍是能进入融资名单的房企,资质不够的或者分歧乎条件的,名目基础不可能过会。”北京某信托公司业务负责人向《证券日报》记者表示,他所在的公司近期再度调解了房企配合的“白名单”,从“百强房企”压缩为前50位。此外还要结合具体项目情形考察,重要集中于一二线城市,对三四线城市项目暂不予考虑。

  光大证券研究报告则显示,房地产及基本设施为当前存量信托产品的两个主要投向,而地产的产品规模明显当先其余板块。截至2018年11月23日,房地产信托规模为2867.2亿元,占比为60%。而在2018年新增且明白注明资金投向的信托产品中,投向为地产跟城投的产品,仍然占总新增信托规模95%左右的比例,产品投向较2017年更为集中。

  年关邻近房企忙找信托“借冬粮”  成本15%也“有得谈”

  年底房企忙“找钱”

  房地产还是信托

  以某上市房企为例,其在近期连续宣布5份融资及担保布告。公告显示,其为旗下4家子公司共计供应32.7亿元的担保,其中主要资金均来自于信托公司,交易对手包含中信信托、百瑞信托等多家大型信托公司。并且,来自银行的资金也多有信托身影出没,如通过单一资金信托盘算进行投资等。

  除信托贷款外,该上市房企还与信托公司发展其余融资活动。据公告显示,其拟与山东信托、融博泰商业保理协作,以公司及下属子公司项下房地产项目在销售进程中形成的购房应收款为根本资产发行相关产品进行融资,总额不超过20亿元。与其上述子公司的融资金额合并打算,该上市房企预计失掉资金超过50亿元。

  据同策研讨院监测,2018年11月份,40家典范上市房企实现融资金额折合公民币共计505.92亿元,环比上涨近三成。除公司债、银行贷款融资金额有所上调外,信托贷款融资金额到达73.6亿元,环比上涨62.30%,增幅明显。

  信托全方位驰援

  强调控之下,房地产市场的一举一动令业内高度关注。到了“钱紧”的年底,房企再次相中了信托这一渠道,两者开始了密切配合。

  附近年底,信托又一次成为驰援房企资金链中的主要一员。

  有机构统计数据显示,自11月份以来,已有数十家房企发布境内融资布告,总范畴超过千亿元。而在房企融资回暖之际,房地产信托的加入度也在始终提高。据同策研究院监测,2018年11月份,40家典型上市房企信托贷款融资金额达到73.6亿元,较10月份环比上涨62.3%。

  ■本报记者 闫晶滢

  事实上,房地产信托作为房企的重要融资渠道之一,在房地产市场宏观调控的背景下,始终受到监管的重点关注。

  此前,曾有某大型信托公司业务人员戏称,“恍惚一年间从前了,挣钱的项目仿佛还是房地产信托。”而在翻新业务方面,无论是破费金融、ABS,还是家族信托、保险金信托,其盈利尚难以支持公司发展。

  事实上,除实际发生的信托贷款外,多家大型房企纷纷“绑定”信托公司签订策略合作协定,提前做好资金储备。据不完全统计,自11月下旬以来,已有泰禾集团、正荣地产等多家房企与信托公司签署策略合同协议,获得综合授信达700亿元。

  今年年中,曾有部分信托公司被所属地方监管局部要求暂停新增房地产信托业务,并对存量项目进行整改自查。此外,中粮信托在整体置入上市公司的过程中,也被监管请求说明存续房地产项目情况及应答行业风险的措施,关注程度可见一斑。

  仅以11月份凑集资金信托产品数据而言,用益信托数据显示,上月聚集信托产品发行规模为1593.27亿元,环比减少6.09%;成破规模为1581.05亿元,环比增添43.43%。其中,房地产信托成破规模达到581.35亿元,环比增加48.07%,占比超过三成;平均收益8.47%,跑赢均匀水平0.18个百分点。

  然而,在“房地产融资放松”当面,融资成本的提升却是房企不得不面对的事实。上个月,某大型房企子公司发行总额18亿美元的优先票据,其中包括年利率13.75%的5.9亿美元票据。这一高昂的融资成本令市场惊疑,然而,部分中小房企的信托融资成本更是有过之而无不迭。

  在严厉的转型压力面前,多家信托公司的2018年并不好过。因此,在房地产企业频频与信托牵手的背地,既是房企缺钱的直接事实,也是信托公司的主动取舍。

  据《证券日报》记者理解,目前个别房地产信托名目成本冲破15%,信托公司对合作名单的决定也更加严格。

  用益信托指出,信托公司筛选房地产信托作为转型期间的业绩支撑的理由比拟清楚:房地产市场发展较为成熟,项目危险较易于把控,业务模式比较成熟。信托公司一方面进步房企的融资门槛,信托资金逐步向行业头部的房企跟经济较为发达地区的项目集中;另一方面房企现阶段的融资须要高涨,信托公司大幅晋升了房地产类信托的收益。现阶段抉择发展房地产类信托既操纵危险,又保障了信托业务的总量。

  “盈利内核”

  业内人士指出,从房地产公司的角度看,房地产业宏观调控持续,房企的融资渠道紧缩,资金链缓和,融资成本回升。加上年末市场流动性弛缓,房地产企业对资金需要回升。随着房地产市场有转冷的趋势,信托公司进一步加强了风控、抬升房企融资的门槛。在此背景下,房企融资也将显现“马太效应”。

  报告分析指出,自2016年年中起,在限购限贷等房地产调控政策约束下,国内地产企业的融资环境逐渐低迷,而能承担信托等非标产品高本钱的恳求的板块并不久,因而信托产品更向地产板块倾斜。2018年下半年房地产板块投向的信托产品发行范围的减少,也伴随着平均预期收益率的小幅攀升。